コンパートメント小太郎  目次

(答)は、コンパートメント小太郎の管理者である高田裕之(以下「私」と書きます。)が、書いています。

Q1.家主との直接契約のメリットとデメリットは何ですか?

Q2.重要事項説明とは何ですか?それは義務ですか?

Q3.申込金を支払えば部屋を仮押さえできますか?

Q4.申込金と手付金は違うのですか?

Q5.何をもって契約の成立というのですか?

Q6.管理人さんにとっては直接、仲介のどちらがいいのですか?

Q7.直接契約でも、入居審査はあるのですか?

Q8.不動産店でコンパートメント小太郎の名前が出たら、直接契約はアウトですか?

Q1.家主との直接契約のメリットとデメリットは何ですか?

A1.メリット : 仲介手数料が不要です。「借りたい」、「貸す」で意思が一致すれば話ははやいです。

デメリット : 宅地建物取引主任者による重要事項の説明がありません。(私が重要事項の説明をします。)他の物件との比較などで中立的な立場の仲介者による情報の提供がありません。条件交渉は自分でやるしかありません。申込金を支払って、部屋の仮押さえのようなことをすることはできません。

言い換えれば、不動産店を通して契約すると複数の物件の豊富な情報提供や現地案内、重要事項説明、さらには条件交渉や申込金の扱いで借主様は消費者として多くのサービスを受けることができます。その対価として最大、家賃1ヶ月分+消費税の仲介手数料が設定されています。これを支払って契約するのがごく一般的な契約の方法です。それらのサービスは不要と判断される場合に直接契約のメリットを生かすことができます。(目次へ

Q2.重要事項説明とは何ですか?それは義務ですか?

A2.不動産店での仲介者を通した一般的な賃貸借契約では、契約に関する重要な事項についての説明義務があります(宅建業法35条)。

重要事項というのは、物件の登記上の権利関係(所有権、抵当権)などをはじめとした、契約に関する重要な事項をまとめたものです。重要事項の説明義務は貸主にあるわけではなく、不動産店の宅地建物取引主任者にあります。もしも、借主様がコンパートメント小太郎以外の物件の家主を探し当てて、「重要事項の説明をしてください。」と言っても、まともに取り合う家主は、現状ではかなり少数派であると思います。多くの家主が、「○○不動産店にお願いしているので、そちらで聞いてください。」と言うでしょう。家主にとっても、繰り返し問い合わせに答えるよりも、特定の不動産店に1度言ってまかせておけば手間が省けるのです。

しかし、私はそのような方法をとっておりません。大体、重要事項のほとんどは、登記上の権利関係も含めこのWEBページで公開しております。ご不明な点がありましたら、お気軽にお問い合わせいただければいつでもお答えいたします。もちろん契約時には直接私がご説明いたします。(目次へ

Q3.申込金を支払えば部屋を仮押さえできますか?

A3.コンパートメント小太郎の直接契約では申込金(預り金)という考え方自体がありません。契約成立後手付金をお支払いいただき、その時点で当然の事として全ての提携不動産店に連絡を入れて入居者の募集を停止し、WEB上でも該当の空室情報を抹消してお部屋を確保します。契約成立以前に借主様からお金をお預かりすることはありません。従って、仮押さえということも原則としてありません。(目次へ

Q4.申込金と手付金は違うのですか?

A4.申込金は契約が成立する前に支払うお金で、手付金は契約が成立してから支払うお金です。コンパートメント小太郎の直接契約では申込金はありません。(契約の流れをご参照ください。)

一般的な賃貸契約は、借主様と貸主が同席して契約をするということが非常に少なく、仲介業者を通じての取引がなされることがほとんどです。このために、貸主に入居審査をしてもらうことを目的に金銭を支払うことが一般的です。このお金は、申込者からの入居希望の意思を伝えるという意味から、申込金(預り金、申込証拠金)と呼ばれます。多くは、家賃の1か月分以内で比較的小額です。

申込金は、入居審査結果の待ち時間に支払うため、「まだ契約していないから返金してもらえる」という安心感があります。そういうこともあり、部屋を仮押さえするつもりで支払うこともあります。しかし、宅建主任から重要事項の説明を受けたうえで貸主が入居承諾の意思を表せば契約が成立したことになり、その時点で自動的に申込金は手付金にあてられることがあります。そうなると、キャンセルを申し出ても手付金なので返金されない場合があります。借主様としては仮押さえのつもりがいつの間にか手付金になっているということでトラブルになるケースもあります。申込金の扱いについては、いつまでならキャンセルしても返金可能なのかはっきりと確認しておく必要があります。なお、申込金の扱いに関して公的な見解として大阪府のページでわかりやすく解説されていますのでご紹介します。―大阪府公式ページ:預り金(申込証拠金)・手付金について―

手付金は、契約をした証拠として支払われるお金です。普通手付金は「解約手付」というもので、借主様ははそれを放棄することで、また貸主はその2倍の金額を借主様に支払うことで、解約できるものです。コンパートメント小太郎の直接契約では、借主様と私が文字通り直接お話しするわけですからお互いに「借りたい」「貸す」の合意があればそれで契約成立となり、その証拠として申込金ではなく手付金をお支払いいただくことになります。金額は1、2階の1Kのお部屋で3万円程度、3階の1Lのお部屋で5万円程度をお願いしております。もちろんこのお金は契約金(敷金、礼金などの初期費用)に充当させていただきます。手付金をお支払いいただいた時点ですぐに該当のお部屋の入居者募集を停止します。契約金を全額お支払いいただいた時点から契約の履行を始めます。契約の履行までの間に、借主様都合のキャンセルの場合、手付金はお返しできません。ありえないですが、私の都合でのキャンセルの場合、手付金の倍額をお支払いいたします。(目次へ

Q5.何をもって契約の成立というのですか?

A5.借主・貸主の間で「借りたい」「貸す」の合意があれば、契約成立とするのが普通です。

一般的な契約の流れでは、お部屋探しをしている人が不動産店で紹介された物件の情報を知り、宅建主任から重要事項の説明を受け、「借りたい」と言ったら申込書に記入してそれを仲介者が貸主にFAXで送ったり電話をしたりして借主の「借りたい」意思を貸主に伝えます。その時点で契約の成立要件は半分満たされます。【到達主義】(民法第97条)

その時に即答で貸主が仲介者に「貸す」意思を伝えたり、「入居審査」をして数日後に仲介者に「貸す」意思を伝える場合もあります。これで契約が成立します。借主にその意思が到達していなくても、貸主が「貸す」と承諾の意思表示をした時点で契約成立の要件が満たされます。【発信主義】(民法第526条)

日本の法律においてはこのように意思表示だけで契約が成立する【諾成主義】が原則です。しかし、初対面で口約束だけだと、「言った・言わない」というトラブルが発生する可能性があるので、「契約した内容」をきちんと文書で保存しておくために、「契約書」を作成するようにしています。契約書とは、契約の成立の要件ではなく、契約が成立したことを覚えておくための書類です。(目次へ

Q6.管理人さんにとっては直接、仲介のどちらがいいのですか?

A6.場合によります。しかし、あいまいなことは避けたいのではっきり言います。

借主様が大学生(入学予定の方ももちろん)でいらっしゃる場合は断然直接契約歓迎です。仲介契約の場合は不動産屋さんに借主様が仲介手数料をお支払いになりますね。実は私も家賃1ヶ月分ほどの広告宣伝費を不動産屋さんに払います。そのかわり、不動産屋さんの名にかけて「ちゃんとした人」を紹介してくれます。その審査料の意味もあります。しかし、大学生の方で保証人様が日本にお住まいの親御様であれば、その事実だけで何の問題もなく入居審査は満点です。というか審査不要なのです。お断りすることはないです。だから私としてもそういう方には直接契約してもらうほうがもちろんうれしいです。しかし、フリーターの方や無職の方や生活時間帯が異なる(夜間のお仕事)の方の場合は、経験的に問題の起こる可能性が高いです。そういう方が直接契約を希望された場合、お仕事の内容や収入について、かなり根掘り葉掘りお伺いすることになると思います。もちろん、お話しする中で「ちゃんとした人」つまり、信用できるお人柄の方だと私が思えばご入居を歓迎いたします。逆に、いろいろお聞きしたあげくに、やっぱりお断りするようなことになれば非常に心苦しいです。そのような場合がありますので一概に直接契約がいいとは言えません。(目次へ

Q7.直接契約でも、入居審査はあるのですか?

A7.あります。入居審査と言ってよいのかどうかわかりませんが、お問い合わせをいただいた段階や、さらに進んで借主様と直接お会いしてお話をさせていただく中で、私の「貸す」「貸さない」の意向をお伝えします。しかし、A6.でも述べましたように、大学生または大学入学予定の方で保証人様が日本にお住まいの親御様の場合は、ご入居をお断りすることはありません。(目次へ

Q8.不動産店でコンパートメント小太郎の名前が出たら、直接契約はアウトですか?

A7.名前が出た瞬間即アウト!ではありませんが、詳しく情報提供を受ければアウトです。詳しくがどの位か?→単なる条件提示だけでなく、写真や間取り図の資料を出してきてもらったらだめでしょう。もちろん現地案内はアウトです。

コンパートメント小太郎の直接契約は候補に入れつつも、ネットで見ると他の物件も良さそうなものがチラホラある。他の物件の情報を不動産店で聞いてみよう。― そのようにお考えになる方が多いと思います。そして不動産店に行ったらコンパートメント小太郎を紹介してもらうつもりはなかったけれども名前が出た。(逆に名前が出なかったら私としてもつらいですが。)この場合は次のようにしてください。

というように、できるだけ早めに断ってもらった方がよいかと思います。もちろん、借主様がその不動産店をとても気に入って、コンパートメント小太郎も含めて、仲介で契約しようと思われたのなら、そのまま現地案内をしてもらえばよいです。その場合、直接契約にすることはできません。(目次へ